案情简介

原告府某某系苏州市相城区望亭某某钢管租赁站业主。被告深圳某建设（集团）有限公司因承建镇江新区万顷良田安置房住宅楼A4-2地段30#-48#楼项目工程的施工需要，于2010年5月15日，以项目部名义与该租赁站签订了《财产租赁协议》租用钢管、扣件、套管等建筑物资。协议签订后，府某某如约交付了租赁物，但建设集团公司项目部及建设集团公司未能依约向府某某支付租金，也未向府某某归还租赁物资。府某某为维护自身合法权益，诉至法院。建设集团公司辩称，对于租赁合同没有异议，但认为府某某的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，具体理由如下：1、《财产租赁合同》期限自2010年4月15日起至2010年12月31日止，该期限到期之日视为双方的权利义务关系终止，对相关人员的授权签字时间也应以此为准，任何超过合同期限的签字均不应当然地视为合同期限的延续另外发生了口头或书面的约定。2、根据租赁合同第四条，双方对于租金的结算方式、支付期限都有明确约定，而本案府某某提交的大量材料均为后补，或者是超期，这些证据材料都是与本案无关的，不能作为认定本案事实的依据。3、关于违约金，在本案的租金总额不能确定的情况下，在双方之间是否存在违约的情况下，所谓的违约金诉讼请求缺乏事实和法律依据。4、关于律师费，合同中对律师费并未作任何约定，府某某要求支付律师费是依据府某某与第三方签订的所谓的《协议书》，该份协议书未经建设集团公司书面授权。项目经理对外并不当然地代表建设集团公司。因此，未经建设集团公司盖章确认的任何协议都不应当对建设集团公司发生任何效力。

案件难点

1、承租人经办人员超出合同约定租赁期限的追认行为是否有效？2、建设集团公司项目部相关人员在2012年2月13日及2013年3月19日分别与出租人签订的《协议书》是否有效？3、涉案工程封顶之后，如仍然有租赁物资没有归还，出租人是否有权继续计收租

赁费用？4、律师费的主张是否能得到支持？

办案思路

江苏拙正律师事务所接受当事人委托，指派王磊律师担任该案件代理人。本案之所以三审均取得胜利，律师提前介入进行法律风险防控至关重要！首先，关于合同期限的问题，代理律师王磊本就是原告府某某开办的苏州市相城区望亭某某钢管租赁站的常年法律顾问，该租赁站的所有租赁合同均系江苏拙正律师事务所起草的规范合同文本。该文本中关于租赁期限的表述为：“暂定自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止（具体日期以签收单为准）”。同时，该合同还约定“本合同经双方签字（盖章）后生效，待工程竣工结算完成，租金支付完毕本合同自动终止”。也就是说，即使超过合同约定的暂定租赁期限，只要承租人未归还租赁物，租赁期限即转变为不定期租赁，出租人随时有权主张权利。其次，在合同履行过程中，承租人出现了未按期支付租赁费用的行为，此时，出租人按照律师建议，并参照律师起草的范本与合同指定的对方经办人及时签订了补充协议，将承租人结欠的租金及租赁物、律师费等关键问题均有效的固定下来，为将来的诉讼做好了充分的准备。

判决结果

该案历经苏州市虎丘区人民法院一审、苏州市中级人民法院二审及江苏省高级人民法院再审，最终基本上全部支持了原告的诉讼请求。

法律文书

一审：苏州市虎丘区人民法院（2013）虎商初字第0759号民事判决书

二审：苏州市中级人民法院（2014）苏中商终字第01003号民事判决书

再审：江苏省高级人民法院（2015）苏审二商申字第00252号民事裁定书